根据扬州楼市“新8条”第四条内容“开展商业性住房贷款转个人住房公积金贷款业务。”昨天，市住房公积金管理中心发布《关于商业性住房贷款转个人住房公积金贷款业务的实施方案》(以下简称《方案》)。
按照错峰受理原则，我市分别以3月1日、4月1日为时间节点，分批次受理缴存公积金职工申请办理“商转公”业务。办理“商转公”的条件是什么?贷款的额度、期限、利率如何计算?申请“商转公”需征得原商业贷款银行同意吗?有关职工关心的热点问题，记者特邀市住房公积金管理中心相关负责人进行详细介绍。
在扬州购买首套或第二套房的我市缴存职工，可申请“商转公”
《方案》明确，凡我市住房公积金缴存人家庭在本市行政区域内购买首套或第二套改善型自住住房，办理商业性住房贷款(不含住房公积金组合贷款)，可申请办理“商转公”。
申请“商转公”需符合以下条件：商业贷款尚未还清；符合我市住房公积金贷款条件；申请人为原商业贷款借款人或其配偶，且借款人或其配偶为不动产权证书载明的权利人；征得原商业贷款银行同意；所购住房已取得不动产权证书；所购住房抵押权人仅为原商业贷款银行，且无其他抵押、已设立居住权、查封等权利限制情形；产权共有人同意办理市公积金中心认可的贷款担保及相关手续。
为平稳、有序开展该项业务，我市对符合条件的职工错峰受理。2023年3月1日起，开始受理首次使用公积金贷款的职工家庭“商转公”申请。2023年4月1日起，全面受理符合条件的申请人家庭“商转公”申请；市公积金中心将根据受理量情况，或适当提前受理日期，届时会发布通知。
两种办理方式：带押转贷或以贷还贷
根据“住房公积金管理中心应确保抵押物优先受偿权”的要求，我市原则上支持“全额置换”。具体办理方式有两种，即：带押转贷、以贷还贷。
何为带押转贷?如申请人的商转公贷款额度与商贷剩余本金基本匹配，或者有条件自筹资金结清差额部分，可选择“带押转贷”方式。在办理顺位抵押后，市公积金中心发放公积金贷款；同时，申请人以自筹资金将差额部分提前结清，并配合原商贷银行办理原抵押登记注销手续。
何为以贷还贷?如申请人商贷剩余本金较高，商转公贷款不能完全覆盖原商贷剩余本息，也暂无能力结清差额部分，可选择“以贷还贷”。在办理市公积金中心认可的担保手续后(如提供自然人担保、以本人或配偶名下其他房产作为抵押)，市公积金中心发放公积金贷款冲还商业贷款剩余本息。原剩余商贷可继续保留，不必结清。此方式支持我市行政区域内所有银行的“商转公”贷款。
据介绍，具体选择哪种办理方式，一般取决于职工符合“全额置换”或是“差额置换”条件。
贷款期限不超出房屋剩余使用年限
《方案》对“商转公”的贷款额度、期限与利率，作出详细规定。
“商转公”贷款的最高额度，参照原商业贷款发放时我市执行的最高贷款额度(参照附表)，且不超过原商业贷款剩余本金，并按千元的整数倍确定。具体贷款额度将综合申请人征信情况、家庭还贷能力、原商业贷款剩余本金等因素审核确定。
“商转公”贷款的期限，不超出房屋剩余使用年限；贷款期限加借款人的实际年龄不超出其法定退休年龄；还款期限可根据借款人的申请，最长延长至法定退休年龄后5年，还款期限最长不超过30年。
“商转公”贷款的利率，按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率标准和差别化信贷政策规定执行。根据中国人民银行公布的现行利率标准，申请首套住房公积金贷款的，五年期以下(含五年)年利率为2.60%，五年期以上年利率为3.10%；申请第二套改善型住房公积金贷款的，五年期以下(含五年)年利率为3.025%，五年期以上年利率为3.575%。
自借款合同签订之日起到借款还清期间，如遇中国人民银行公布的贷款利率调整，于次年1月1日起，执行中国人民银行公布施行的同期同档次住房公积金贷款利率，并相应调整月还款额。
我市对“商转公”贷款实施动态调控
申请“商转公”需准备以下材料：申请人及配偶、住房共有权人有效身份证明材料；借款申请人婚姻状况证明材料；转贷住房的不动产权证书原件(或房屋所有权证、房屋共有权证、国有土地使用证)；原商业贷款借款合同、贷款银行签章的商业性住房贷款余额证明；购房发票或契税完税证明；原商业贷款银行出具的《扬州市商业性住房贷款转个人住房公积金贷款同意书》(贷款签约时提交)；办理担保或抵押时，其他必要资料。
另据介绍，为防范住房公积金流动性风险，保障常规提取和贷款业务资金安排，我市对商转公贷款的实施进行动态调控。
当出现流动性风险时，市公积金中心将采取相应调控措施，包括但不限于实行商转公贷款预约申请制、轮候发放制。当国、省公积金政策发生调整或住房公积金贷款需求发生重大变化时，市公积金中心将动态采取相应调控措施。
热点问题答疑
1.已办理住房公积金组合贷款的缴存人，可以将组合贷款的商业银行部分转为住房公积金贷款吗?
答：根据住房公积金相关规定，职工家庭同一购房行为只能办理一次住房公积金贷款。因此，已办理过住房公积金组合贷款的，不能再将商业贷款部分转为住房公积金贷款。
2.商业贷款已结清的，可以申请“商转公”吗?
答：借款人在向市公积金中心提交“商转公”贷款申请前，原商业贷款已结清的，“商转公”贷款申请不予受理。
3.办理了“商转公”贷款，原商业贷款可以不结清吗?
答：原则上不支持。根据上级关于住房公积金管理中心应确保抵押物优先受偿权的相关工作要求，我市“商转公”贷款原则上支持全额置换，原商业贷款应同步结清并办理原抵押登记注销手续。考虑部分申请人不能“全额置换”商贷的实际困难，市公积金中心也提供了相应渠道，如申请人有条件提供市公积金中心认可的其他担保方式的，也可申请办理部分置换贷款(剩余商业贷款可继续保留，不必结清)，但原商贷结清后，原则上应当将转贷住房替换质押至市住房公积金管理中心。
4.灵活就业缴存人可以申请“商转公”吗?
答：我市“商转公”贷款的对象包括连续正常缴存住房公积金6个月及以上的在职职工及灵活就业缴存人，但不包括异地缴存职工。申请人为我市缴存人，配偶为异地缴存职工或为现役军人的，可视同双职工缴存确定贷款额度。
5.婚前的商业贷款，婚后可以共同申请“商转公”贷款吗?
答：“商转公”贷款申请人应为原商贷借款人或其配偶，且借款人或其配偶为不动产权证书载明的权利人。因此，婚前的商业贷款，如符合上述条件的，婚后夫妻是可以共同申请“商转公”贷款的。
6.采取“带押转贷”方式办理“商转公”贷款的，如何办理原商业贷款结清手续?
答：采取“带押转贷”方式办理“商转公”贷款的，在“商转公”贷款发放前，市公积金中心将与借款人再次确认贷款发放日期，借款人应确保能在贷款发放后约定期限内至原商业贷款银行办理贷款提前全部结清手续，以免多承担贷款利息支出，同时避免超期后公积金贷款被商贷银行退回至市公积金中心。具体结清流程应向原商业贷款银行详细咨询确认。
7.“商转公”贷款如何认定首套还是第二套改善型住房?
答：按照住房公积金有关规定，市公积金中心将根据申请受理时的申请人家庭(本人、配偶及未成年子女)名下住房套数进行认定首套还是第二套改善型住房贷款。如仅有转贷住房一套住房的(即使有过一次公积金贷款记录)，认定为“首套”住房公积金贷款；如拥有两套住房的，认定为“第二套”改善型住房公积金贷款；超出两套住房的，则不符合公积金贷款条件。
